Egy budapesti társasház lakója a lakása fölött lévő kazánház zaja miatt fordult az önkormányzathoz. Az önkormányzat felkérésére elvégeztük a zajvizsgálatot, és megállapítottuk, hogy a kazánháztól származó zaj nem felel meg a 27/2008. (XII. 3.) KvVM-EüM együttes rendelet 4. sz. melléklete szerinti határértéknek.
Tekintve, hogy a panasz már több éve fennáll, és már több vizsgálat is kimutatta a határérték-túllépést, az önkormányzati ügyintéző az a kérdést tette fel, hogy – a zajcsökkentés kikényszerítésére – alkalmazhatja-e a 284/2007. (X. 29.) Korm. rendelet szerinti bírságot.
Az egyértelmű, hogy a védendő helyiségre vonatkozó zajterhelési követelmények az adott zajra érvényesek, mivel a KvVM-EüM e. rendelet 6. § (4) a) pontja kifejezetten említi a kazánokat.
Az ügyben Parászka Violától arra kértünk választ, hogy a kazánház a Korm. rendelet szerinti „üzemi zajforrás”-nak vagy esetleg a „magánszemélyek háztartási igényeit kielégítő tevékenység”-nek minősül-e.
A következő, részletes választ kaptuk:
1) Magánszemélyről a társasház-közösség esetében nem beszélhetünk. Azt az elképzelést, miszerint a lakóközösség azért nem bírságolható, mert magánszemélyek háztartási igényeit kielégítő tevékenységekre nem terjed ki a rendelet hatálya, el kell vetni.
2) A kérdés valójában az, hogy a kazánház tekinthető-e üzemi zajforrásnak. Ezzel kapcsolatosan a Korm. rendelet 2. § i) pontja az alábbiak szerint rendelkezik.
2. § E rendelet alkalmazásában:
i) üzemi zaj- vagy rezgésforrás: az e), f) és h) pontokban felsorolt tevékenységek kivételével a környezeti zajt, rezgést előidéző, termelő, szolgáltató tevékenység, vagy az ilyen tevékenységhez használt, környezeti zajt, rezgést előidéző telephely, gép, berendezés, ideértve a termelő, szolgáltató tevékenységhez kapcsolódó, telephelyen belüli – közlekedési célú tevékenységnek nem minősülő – járműhasználat, járműmozgás, rakodás;
Csak abban az esetben lehet tehát a rendelet szerinti üzemi zajforrásokra szereplő szabályokat alkalmazni, ha a zaj valamilyen termelő vagy szolgáltató tevékenységből származik. A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. Törvény 2. § l) pontja a szolgáltatási tevékenység fogalmát az alábbiak szerint definiálja:
l) szolgáltatási tevékenység: bármely önálló, üzletszerűen – rendszeresen, nyereség elérése érdekében, gazdasági kockázatvállalás mellett – végzett gazdasági tevékenység, kivéve a termelő tevékenységet és a közhatalom gyakorlását,
A társasházak házközponti kazánjának üzemletetése során azonban nem lehet szó üzletszerű tevékenységről, hiszen a kazánokat a lakóközösség nem nyereség elérése érdekében üzemelteti. A társasházi törvény értelmében a tulajdonostársak közös céljait szolgáló épület berendezések – így a házközponti kazán is közös tulajdonban vannak. A közös tulajdont a törvény értelmében a tulajdonostársak mindegyike jogosult használni, az ehhez kapcsolódó költségeket pedig egy a törvényben maghatározott elv szerint szétosztják egymás között. A szükséges hőt tehát a tulajdonostársak saját céljaikra közösen termelik meg, a hőtermelésből nyeresége senkinek nem származik. Gazdasági tevékenységről (és ezzel együtt szolgáltatásról) nem beszélhetünk, ép ellenkezőleg, önellátásról van szó.
2003. évi CXXXIII. törvény
a társasházakról
„1. § (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
23. § (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
24. § (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.”
Társasházi törvény 4/A. §
A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.
A Ptk. 139-146. §-a tartalmazza a közös tulajdon birtoklására vonatkozó szabályokat, amely összhangban van a társasházi törvénnyel.
Ptk 140. § (1) A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.
Összefoglalva:
A társasházak lakói között a közös tulajdonban álló vagyontárgyak üzemeltetésével, fenntartásával kapcsolatos jogviták kizárólag polgárjogi eszközökkel kezelhetőek.
Parászka Viola
A társasházi kazánháztól származó zaj ellen tehát nem a 284/2007. Korm. rendelet alapján, hanem a birtokvédelmi eljárás keretében lehet eljárni. (A szerk)